JULIETA OCHOA HOYOS^[1]

1. Introducción

Desde que la pandemia se tomó la actualidad mundial, en el mundo del derecho el contrato de arrendamiento de local comercial ha sido uno de aquellos que más atención ha generado entre abogados y juristas.

Las medidas estatales de confinamiento y de restricción sobre determinadas actividades comerciales generaron una dificultad para que los arrendatarios de locales comerciales pudieran honrar sus compromisos pecuniarios de pagar el canon de arrendamiento. Y, llegados a este tiempo, el número de litigios alrededor del tema comienza a crecer en los estrados judiciales y arbitrales, razón por la cual, nos parece conveniente plantear una posible solución a la dificultad que se vislumbra.

Para desarrollar el planteamiento, tomamos como fuente de referencia el modelo de solución propuesto por el catedrático peruano Walter Vásquez Rebaza^[2], quien ha abordado el tema desde un enfoque económico y de distribución de riesgos, y al cual le realizamos los ajustes y precisiones requeridas para su implementación en el sistema jurídico colombiano.

2. El problema

Ante un evento extraordinario e imprevisible que afecta un contrato de arrendamiento en curso, ¿puede el arrendatario librarse del pago del canon? ¿debería suspenderse la ejecución del contrato mientras se restablece el equilibrio contractual? ¿podría darse la terminación unilateral del acuerdo? en últimas, ¿quién debe asumir el riesgo: arrendador o arrendatario?

El listado de remedios disponibles en nuestro ordenamiento jurídico es variado y no está exento de dificultades técnicas y prácticas. En términos generales, los remedios más comunes que se enlistan son los siguientes:

(i) La fuerza mayor

Esta categoría dispone que ante eventos extraordinarios, imprevisibles e irresistibles que hacen imposible -en términos objetivos y de forma absoluta- el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, éste se libera y no hay lugar a la indemnización de perjuicios a favor del acreedor.

Ante las medidas estatales para enfrentar la pandemia, algunos arrendatarios -deudores de una obligación de dinero-  tienen un desafío para honrar sus compromisos pecuarios.

El empleo de este remedio en el contrato que aquí se analiza no es de fácil aplicación para el caso del arrendatario.

La obligación del arrendatario de pagar el canon es una obligación de género,  por lo tanto, puede ser difícil más no imposible de cumplir. Incluso, algunos dirían, la falta de liquidez del arrendatario ha de buscarse en los mecanismos de reorganización empresarial o de insolvencia pero no por el lado de la imposibilidad que pregona la fuerza mayor.

A riesgo de ser considerados osados, pensemos que el arrendatario sí cumple el requisito de la imposibilidad para pagar el canon de arrendamiento. Tendríamos entonces que decir que dicha imposibilidad no es definitiva sino transitoria (mientras duren o duraron las medidas gubernamentales), y en consecuencia, a lo máximo que podría aspirar el arrendatario es a una suspensión del contrato.

(ii) La teoría de los riesgos

Desde esta teoría se explica qué sucede con la obligación cuando la prestación correlativa perece por causa extraña.

En la legislación colombiana, el remedio que se plantea sólo aplica para obligaciones de dar cuerpo cierto, y en consecuencia, tampoco sería aplicable para las obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento: obligaciones de hacer (conceder el goce del inmueble) y de dar género (el dinero que constituye el canon de arrendamiento).

(iii) Teoría de la imprevisión (la excesiva onerosidad sobreviniente)

Desde este remedio, consagrado en el artículo 868 del Código de Comercio colombiano, los contratos de ejecución sucesiva que han visto alterado su equilibrio -por la excesiva onerosidad de una de sus prestaciones- dado hechos extraordinarios sobrevinientes que las partes no pudieron prever al tiempo de contratar, pueden ser revisados por el juez, bien sea para replantear los términos de la obligación afectada o para dar por terminado el vínculo obligacional.

Esta solución, sin embargo, adolece de dificultades prácticas no sólo porque tropieza con la tardanza de un proceso contencioso, sino porque la jurisprudencia nacional ha establecido para su procedencia requisitos que le restan eficacia^[3].

Desde el punto de vista del contrato que aquí nos ocupa, y en especial, de los arrendamientos de larga duración, la teoría de la imprevisión tampoco resulta una opción viable dado que no parece ajustarse al criterio de excesiva onerosidad, las prestaciones afectadas por las medidas para conjurar la pandemia, medidas que no se extendieron por más de ocho o diez meses.

(iv) Excepción del contrato no cumplido

Dispone el artículo 1609 del Código Civil que ninguna de las partes está en mora -aun dejando de cumplir su obligación- mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir.

El desarrollo normativo y jurisprudencial^[4] en el ordenamiento jurídico colombiano se limita a eliminar los efectos de la mora para ambas partes, es decir, descarta la obligación de indemnizar los perjuicios que ha producido el incumplimiento de las partes, independientemente de quién incumplió primero.

Este remedio entonces tiene un alcance bastante estrecho para algunas de las expectativas del arrendador o arrendatario, en tanto las partes continúan obligadas a honrar sus compromisos (conceder el goce del bien y pagar el canon) pero ahora, sin la indemnización de perjuicios que pudo ocasionar el incumplimiento.

3. Punto de partida

Los contratos, en especial los onerosos y conmutativos, tienen una función económica: son vehículos de distribución de riqueza en la sociedad. 

La solución que en este ensayo proponemos no constituye una novedad. Apela más al sentido común y a la equidad. Pero, lo que sí contiene es una solución que lleve a una asignación eficiente de riesgos, es decir, una solución mediante la cual el arrendador y arrendatario -bajo criterios de buena fe y de razonabilidad-, llevan su contrato de arrendamiento a un escenario de bajo costo de transacción.

Para alcanzar la solución propuesta, partimos de las siguientes ideas:

(i) Que constituyen eventos de fuerza mayor las medidas estatales implementadas para hacer frente a la pandemia (confinamiento, restricciones sobre ciertas actividades comerciales, entre otras).

(ii) Que las citadas medidas estatales afectaron algunas de las funciones del contrato de arrendamiento, pero no todas.

(iii) Que el arrendador no es un socio de la actividad comercial del arrendatario, por lo tanto, no tiene por qué asumir los riesgos empresariales o económicos de aquel.

Algunas de las soluciones que per se plantean una suspensión o una condonación del pago del canon de arrendamiento a favor del arrendatario, no hacen cosa distinta que trasladar un evento nocivo de un lugar a otro.

Ahora no es el arrendatario quien sufre los efectos perversos de la pandemia sino el arrendador. Situación que puede generar aún mayor inequidad.

(iv) Que es el arrendador quien está en situación de incumplimiento, si bien por razones no imputables a él.

La mayoría de análisis que plantean el tema que aquí nos ocupa, parten de la idea de que es el arrendatario quien ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Pero si se observa con detenimiento, las medidas estatales para hacer frente a la pandemia, y en especial, la restricción para ejercer ciertas actividades comerciales y la limitación en el número máximo de personas que pueden concurrir a un establecimiento de comercio, lo que imposibilitan son el cumplimiento de la obligación del arrendador de conservar en el uso y goce  (material y funcional) el inmueble arrendado.

(v) Que en la búsqueda de las potenciales soluciones al dilema se precisa analizar las condiciones de arrendador y arrendatario.

El principio de solidaridad, razonabilidad y buena fe así lo sugieren. No puede ser equiparable la situación de un arrendador cuya única fuente de ingresos sea el inmueble objeto del contrato a la del arrendador que de manera habitual, profesional y con un grado de mayor solvencia económica se dedica a entregar en concesión o en arriendo inmuebles.

(vi) Que  las partes involucradas no adoptaron las previsiones del Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020, legislación ad-hoc, que si bien después devino inconstitucional, permitió durante su vigencia la terminación unilateral de los contratos de arrendamientos comerciales.

4. Las funciones del contrato de arrendamiento

De lo que se observa en la práctica comercial, un contrato de arrendamiento comercial permite al empresario disfrutar las siguientes funciones:

1. Ejercer la tenencia física de un inmueble.
2. Atender al público.
3. Almacenar el inventario.
4. Organizar los bienes para desarrollar el proceso productivo.
5. Obtener rentas por subarrendar el inmueble.
6. Adquirir utilidad por instalar publicidad propia o ajena.

Los decretos de emergencia dictados por el gobierno afectaron algunas de las funciones del contrato de arrendamiento siendo quizá la atención al público, la función más afectada y la que mayor gravedad, por su impacto económico, generó para el empresario-arrendatario.

Supóngase que el arrendador (administrador de un centro comercial) cierra su acceso al público como consecuencia de las restricciones impuestas por la autoridad local. El arrendador está, en ese caso, en una situación de incumplimiento de su obligación de conservar el bien en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado (literal b del artículo 1982 del Código Civil colombiano).

Incumplimiento que, desde luego, no le es imputable porque obedece a una orden imperativa gubernamental de carácter general, lo que se denomina en la ciencia jurídica, hecho del príncipe.

El arrendatario podría, a pesar de la inimputabilidad del arrendador, emplear los remedios jurídicos ordinarios, como la excepción de incumplimiento; o remedios más exóticos a nuestra tradición romano-germánica, como la teoría de la imprevisión inversa o la frustración del propósito contractual. Remedios todos ellos que, reiteramos presentan dificultades técnicas o prácticas en su activación, pero que de prosperar harían descargar el riesgo del evento de fuerza mayor en el arrendador, siendo éste el llamado a soportarlo.

No obstante, existen funciones del contrato de arrendamiento que a pesar de las medidas de restricción quedaron habilitadas para ser explotadas por el arrendatario y que justificarían la supervivencia del contrato.

Para que esto último ocurra y el contrato subsista se requiere que esas funciones tengan relevancia jurídica y económica para las partes. Si las tiene, diríamos que el arrendador ha cumplido, aunque de forma parcial su obligación de conservar el bien estado de servir para el fin a que ha sido arrendado, y por lo tanto, tiene derecho a recibir, pero también de forma proporcional, una retribución económica por parte del arrendatario.

Se trataría de una distribución del daño que generaron las medidas gubernamentales entre ambos contratantes.

Ahora bien, la solución planteada ofrece una dificultad: ¿cuál es el contenido de esa obligación del arrendador de conservar el bien en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado? ¿hasta dónde llega la obligación del arrendador?

La pregunta ha sido ampliamente analizada por la dogmática jurídica, encontrándose dos tesis:

1. La tesis restringida (León 2020), considera que el arrendador sólo es responsable por los aspectos físicos o materiales del bien. Allí radicaría la funcionalidad del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, mientras el arrendador cumpla con la cesión de la tenencia del bien a favor del arrendatario, no tiene por qué asumir riesgos o garantías adicionales.
2. La tesis amplia (De la Maza&Ulloa, José Fernando Bonivento Fernandez), por su parte, considera que el arrendador es responsable tanto por los aspectos físicos del bien como por su destinación económica y contractual.

Incluso, algunos sectores atribuyen la garantía de explotación económica a cargo del arrendador en casos en los cuales el valor del canon de arrendamiento se vincula a la utilidad económica del inmueble.

Desde la concepción restringida, el caso que aquí nos ocupa implica que el arrendador tiene derecho a percibir la totalidad del canon de arrendamiento porque su obligación únicamente se limita a mantener el bien en óptimas condiciones físicas. Que el arrendatario pueda o no explotar económicamente el bien, es cuestión que escapa a la esfera del contrato de arrendamiento.

El argumento es razonable y responde a la interpretación literal de los elementos esenciales del contrato consagrados en el artículo 1973 del Código Civil. Sin embargo, no consulta el equilibrio contractual ni considera en conjunto el espíritu de las normas del contrato de arrendamiento que sugieren que la destinación económica y contractual asignada al bien interesan al legislador.

Basta mencionar las siguientes normas del Código Civil colombiano para entrever la importancia que tiene en el contrato de arrendamiento la función económica y la destinación contractual del bien:

El artículo 1982 dispone que “el arrendador es obligado a mantener (el bien) en estado de servir para el fin a que ha sido arrendado”.

El artículo 1984 establece en el inciso segundo que “si por el retardo (en la entrega) se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato (…).

Por su parte, el artículo 1990 consagra la posibilidad de terminación -incluso de rescisión- del contrato o disminución de la renta “si el mal estado de la cosa o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada (…)”.

Entre tanto, el artículo 1996 dispone que “el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato (…)”, siendo responsable de los perjuicios que genere una destinación diferente.

Del mismo modo, en el Estatuto Mercantil el contrato de arrendamiento se vincula expresamente a la actividad empresarial del arrendatario. El artículo 516 del Código de comercio colombiano establece que forma parte del establecimiento de comercio, los contratos de arrendamientos, y su turno, el artículo 518 otorga al empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento tras (2) años de ocupación con un mismo establecimiento de comercio.

Pero, y quizá esta es una de las razones más importantes para preferir la tendencia amplia, consiste en asignar al interés común de las partes la relevancia jurídica que se exige para ser un componente integrante del contenido de la obligación del arrendador de conservar el bien para el uso para el cual ha sido arrendado.

La práctica comercial muestra que los arrendamientos comerciales reflejan expresamente la intención de las partes, el propósito del acuerdo, y con ello, el interés común de las partes. Es frecuente que se estipulen cláusulas donde no sólo se consagre la destinación específica del inmueble sino reglas sobre el uso de publicidad o sobre la autorización para subarrendar, por ejemplo.

Fíjese cómo se pueden enlistar funciones comunes y lícitas ligadas a la simple tenencia material del bien que adquieren relevancia jurídica y económica conforme a la común intención de las partes y que impactan el equilibrio contractual.

En el ejemplo planteado anteriormente, si el gobierno impone restricción para el servicio al público en locales comerciales, el arrendatario aún podría utilizar el bien para otras funciones:

1. Almacenar su inventario.
2. Organizar los bienes de la cadena productiva para ofrecer sus productos o servicios a domicilio.
3. Obtener utilidad de la colocación de publicidad.
4. Recabar beneficios del subarriendo.

Ello sin mencionar que la flexibilidad en las decisiones gubernamentales incrementa el número de funciones que podrían ser explotadas por el arrendatario-empresario en el tiempo.

Desde luego, que el arrendatario-empresario utilice efectivamente esas funciones es un riesgo que él y sólo él puede asumir. Es él quien tiene la oportunidad (responsabilidad) de convertir en ingresos esas funciones remanentes del contrato. Si lo hace o no, es tema que al contrato de arrendamiento le es ajeno. En términos jurídicos, persiste la obligación del arrendatario de pagar el canon si el empresario decide asumir una actitud pasiva en su desenvolvimiento empresarial frente al desafío que generó la pandemia.

5. La solución

Considerando entonces que, a pesar de las medidas de fuerza mayor adoptadas para conjurar la pandemia, existen funciones del contrato de arrendamiento que aún puede ser explotadas y las consecuencias serían:

1. El arrendador se libera de la parte de la obligación que se hizo imposible de cumplir por fuerza mayor. Su obligación se extingue o se suspende y no está obligado a indemnizar perjuicios.
2. El arrendatario, por su parte, permanece obligado a cumplir el extremo de la obligación posible, es decir, pagará por las funciones del bien que aún le sean útiles y relevantes.

Para determinar la cuantía de la disminución del canon de arrendamiento, se deberá tener en cuenta la magnitud de las funciones que aún puede desarrollar el arrendatario y la utilidad económica que de ella deriva. Puede, por ejemplo, considerar la importancia de organizar y almacenar el inventario para llevar a cabo el servicio de domicilio; o los rendimientos que genera el subarriendo que el arrendatario otorgó a terceros que sí pudieron desarrollar actividades en medio de la pandemia en el local comercial (una empresa de alimentos de primera necesidad, una farmacia, entre otros).

Sin embargo, puede darse el escenario en el que el contrato de arrendamiento ya no es útil o de interés para el arrendatario porque la magnitud de las funciones del contrato que se vieron limitadas por las medidas de la pandemia no son ponderables. En tales casos, la solución transita por la vía de la suspensión o terminación del contrato de arrendamiento.

Se trata de casos en los cuales las funciones remanentes no revisten beneficio económico para el empresario o la función esencial del contrato afectada se extiende ampliamente en el término de vigencia del contrato.

Piénsese en el caso de un centro de terapia basada en acupuntura para quien el servicio  online,  la exhibición de publicidad o el almacenamiento de su inventario no le genere utilidad económica apreciable.

Así mismo, hallaríamos el caso de un contrato de arrendamiento cuya vigencia fue del 1 de enero al 31 de diciembre de 2020. En este último evento, no es equiparable la gravedad de la onerosidad del canon para ese arrendatario que para uno cuyo contrato tiene un plazo de diez o más años que permitiría amortizar los daños generados por la pandemia. La gravedad de la afectación podría ser menor en arrendamientos de largo plazo.

En tales contextos, podría ser viable solicitar la suspensión o la terminación del contrato de arrendamiento. El fundamento jurídico de la solicitud podría vislumbrarse desde la teoría de la fuerza mayor, de la imprevisión (invertida) o desde la frustración del propósito contractual.

Veamos cada una de ellas:

(i) Teoría de la fuerza mayor:

Las normas del contrato de arrendamiento disciplinan los efectos de la fuerza extraña y permiten hallar fundamento jurídico a la propuesta aquí señalada.

Los artículos, 1984, 1988 y 1990 del Código civil colombiano plantean diversas soluciones (terminación o rescisión del contrato, disminución del canon y/o la revisión del contrato por parte del juez), en los eventos en que se priva del uso o de la función del arrendamiento al arrendatario por eventos no atribuibles al arrendador, quedando este último liberado de la indemnización de los perjuicios.

El artículo 1984 autoriza al arrendatario para desistir del contrato si por el retardo en la entrega del bien disminuye para él la utilidad del acuerdo, independientemente de si el retardo es o no imputable al arrendador.

Por su parte, el artículo 1990, relacionado con las perturbaciones de terceros al contrato, indica que el arrendatario que, por consecuencia de los derechos que reclama un tercero, se hallare privado de tanta parte del bien arrendado, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, puede solicitar que cese el arrendamiento. Advirtiendo la norma que se dispensa la indemnización del lucro cesante al arrendador cuando la perturbación del tercero no le es atribuible al primero.

Y en un sentido similar, el artículo 1990 autoriza la terminación, rescisión o rebaja de la renta atendiendo al mal estado o calidad del bien dado en arrendamiento.

(ii) Teoría de imprevisión invertida

Aunque suele descartarse, es posible que el arrendatario-deudor de una obligación dineraria- pueda plantear un caso de excesiva onerosidad a su favor. Es una hipótesis estudiada bajo la denominación de “onerosidad invertida o indirecta” que permite tutelar tanto prestaciones dinerarias como no dinerarias.

Dicha teoría explica que hay protección para el acreedor de una prestación cuyo valor ha disminuido drásticamente. En el caso que nos ocupa, el pago del canon por parte del arrendatario se torna excesivamente oneroso si no es suficientemente retribuido mediante la contraprestación del arrendador (el uso y goce del bien).

Aunque no ha tenido una recepción en legislaciones como la colombiana, los  Principios Unidroit (2016) así como el derecho español^[5] han reconocido su aplicación.

(iii) La frustración del propósito contractual

Se trata de una teoría de origen anglosajón^[6] que presupone la ineficacia (funcional, no de  invalidez) que se presenta en el marco de un contrato -válidamente celebrado- que, durante su ejecución,  ve alterada la finalidad con la cual se celebró por un evento imprevisible.

De acuerdo con su estructuración, la finalidad inmediata o esencial de un contrato bilateral es la típica: en la compraventa, obtener el bien o el precio; en el arrendamiento, obtener el uso del bien o el pago del canon.

Sin embargo, esa finalidad esencial está casi siempre acompañada de una finalidad de segundo plano (comprar un predio para construir un edificio, por ejemplo). Estas causas ulteriores resultan relevantes jurídicamente si -de algún modo- fueron integradas al contrato bien sea de forma expresa y/o de forma tácita (como lo sería si ella influyó en la determinación del precio). La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución.

La teoría ha sido acogida por legislaciones latinoamericanas como la argentina que la incorporó en el artículo 1090 del nuevo Código Civil y Comercial.

Cualesquiera que sean las elecciones, en tanto las últimas dos teorías carecen de reconocimiento expreso en el derecho positivo colombiano, pueden tener poca posibilidad de éxito a nivel jurisdiccional. No por ello deja de ser una apuesta plausible; máxime si se considera que detrás de ambas figuras subyacen conceptos explícitamente reconocidos por el ordenamiento jurídico: la interdependencia y la conmutabilidad de las obligaciones.

 6. Conclusión

Consideramos que las alternativas aquí planteadas de distribución de riesgos entre arrendador y arrendatario, cuando a pesar de los efectos nocivos que generan (o generaron) las medidas gubernamentales para enfrentar la pandemia sobre el contrato de arrendamiento comercial, éste aún conserva funciones remanentes con relevancia jurídica y económica, enaltecen el principio de pacta sunt servanda, buena fe, razonabilidad y conservación de los negocios jurídicos; principios de tan valioso cuidado para el derecho.

BIBLIOGRAFÍA

1. Consejo de Estado, Sentencia del 28 de agosto de 2003.
2. Corte Suprema de Justicia de Colombia.

• Sentencia del 21 de febrero de 2012.
• Sentencia del 8 de agosto de 2019.

1. Alvaro Vidal e Iñigo de la Maza. Arrendamientos comerciales y caso fortuito, 2020. Recuperado de: https://idealex.press/opinion/columnas/arrendamientos-comerciales-y-caso-fortuito/?fbclid=wAR1veKjSFpVHK5LkqA0YOUMep-9BfCoIRK7ZPaXh9ry3Ny-jvakEHWjIC8A
2. Carlos Garaventa y María Manin. Sobre los orígenes de la doctrina de la frustración del fin del contrato: Comentario al Fallo Krell v. Henry. En Lecciones y Ensayos, Vol. 90, Pag. 315, 2012.
3. José Alejandro Bonivento Fernandez. Los Principales contratos civiles, Editorial El Profesional.
4. León Hilario Leysser. Las casas infestadas por espíritus y el derecho a la resolución del contrato de arrendamiento. Derecho & Sociedad, 2020.
5. León Hilario Leysser.  COVID-19, crisis sanitaria y retos del derecho civil: entre la fuerza vinculante y la adecuación de los pactos contractuales. Recuperado de: https://laley.pe/art/9619/covid-19-crisis-sanitaria-y-retos-del-derecho-civil-entre-la-fuerza-vinculante-y-la-adecuacion-de-los-pactos-contractuales, 2020.
6. Matías Padín Marchioli. La Frustración de la finalidad del contrato en el código civil y comercial de la Nación, 2015.
7. Unidroit (2016). Unidroit Principles of International Commercial Contracts. Roma: UNIDROIT. Recuperado de: https://www.unidroit.org/instruments/commercial-contracts/

unidroit-principles, 2016.

1. Tribunal Supremo Español Sentencia del 15 de octubre de 2014.
2. Walter Vásquez Rebaza. El Impacto del COVID-19 en los arrendamientos de establecimientos comerciales: evaluación de la posición del arrendatario y alternativas legales de solución, 2020.

^[1] Abogada de la Universidad Eafit de Medellín, Colombia. Consultora y Litigante en Derecho Privado. Socia fundadora de la firma Reserva Legal.  Datos de contacto: julietaochoa@reservalegal.co; www.reservalegal.co

El presente texto fue redactado y presentado el 15 de febrero del año 2021.

^[2] Walter Vásquez Rebaza. El Impacto del COVID-19 en los arrendamientos de establecimientos comerciales: evaluación de la posición del arrendatario y alternativas legales de solución, 2020.

^[3] Sobre el particular, se puede consultar la Sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia del 21 de febrero de 2012, así como el fallo del Consejo de Estado del 28 de agosto de 2003.

^[4] A propósito del tema, se recomienda la lectura del fallo del 8 de agosto de 2019 de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia.

^[5] Tribunal Supremo Español Sentencia del 15 de octubre de 2014.

^[6] La sentencia del 11 de agosto de 1903 de la Court of Appeal of England and Wales (caso Krell v. Henry) recoge el primer caso que receptó la doctrina de la frustración del fin del contrato y que dejó la puerta abierta a la inclusión de la causa‐fin como elemento del derecho contractual.

En dicho caso, las partes celebraron un contrato escrito mediante el cual la demandada alquiló a la actora un departamento para dos días determinados. Previamente se había anunciado que para esa fecha se realizaría el desfile de coronación del Rey de Inglaterra, que iba a pasar por el lugar donde estaba ubicado el departamento; no obstante (y este punto es fundamental en el posterior desarrollo de la teoría y de la idea de la causa‐fin), el contrato no contenía ninguna mención expresa a dichos desfiles, ni a ningún otro propósito determinante de la contratación.

El desfile se suspendió, debido a una enfermedad contraída por el Rey, y en consecuencia, “Krell” inició demanda por cumplimiento de contrato, la que fue reconvenida por “Henry” por devolución del depósito. La demandada, argumentó que, al no llevarse a cabo el desfile, la causa determinante del acto había desaparecido. Tanto primera instancia como la Court of Appeal otorgó razón a la demandada, y esta última interpretó que no era necesario que la condición fuera expresa en el documento contractual, porque cuando se prueba inequívocamente que tal o cual condición o estado de las cosas fue determinante, en sentido teleológico, a fin de que las partes lo celebraran, esta es considerada un elemento esencial del contrato.

En este caso, la prueba estaba dada porque el anuncio publicitario de la oferta de alquiler del departamento, decía, puntualmente, que el desfile de coronación pasaría frente a su ventana. Tomado de (Garaventa, Carlos A. y Manin, María S.  “Sobre los orígenes de la doctrina de la frustración del fin del contrato: Comentario al Fallo Krell v. Henry”. En Lecciones y Ensayos, 2012, Vol. 90, Pag. 315.)